商鋪?zhàn)赓U糾紛如何處理？
商鋪租賃是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的重要組成部分，而商鋪?zhàn)鳛槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的載體之一，有關(guān)商鋪?zhàn)赓U的糾紛也較為常見，而且有關(guān)商鋪?zhàn)赓U的糾紛涉及的標(biāo)的額也并不低，有些商鋪?zhàn)赓U年租金達(dá)幾十萬的都有，這個(gè)跟商鋪所在的商圈有很大的關(guān)系，由此，無論對(duì)于出租方還是租賃方來說，需要注意好有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
一、招商階段的租賃糾紛
現(xiàn)在不管是國內(nèi)的一線城市，還是二線城市，許多大型商場(chǎng)都存在招商活動(dòng)，對(duì)于商鋪而言，更是如此，但是這個(gè)階段，也是租賃糾紛常有發(fā)生的階段。舉例來說，現(xiàn)在商場(chǎng)為了更便于服務(wù)消費(fèi)者，會(huì)對(duì)商場(chǎng)的區(qū)域進(jìn)行功能劃分，比如按每一層經(jīng)營產(chǎn)品或者同一層不同區(qū)域經(jīng)營同一類產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一布置，因此，在招商的時(shí)候，就會(huì)對(duì)經(jīng)營產(chǎn)品的承租者功能定位進(jìn)行限制，而反過來說出租人隨意變更招商階段的區(qū)域定位，也會(huì)引來被索賠的可能。另一方面，由于一般的商場(chǎng)為了吸引承租者的前來，經(jīng)常會(huì)開出優(yōu)惠條件，并且約定了預(yù)計(jì)開業(yè)的時(shí)間。但就經(jīng)本人處理的案件，包括代理及咨詢的案件來說，很多時(shí)候，商場(chǎng)的出租者容易出現(xiàn)以下問題：
1、擅自變更租賃合同約定的商鋪位置；
2、擅自縮小原定的租賃位置；
3、商場(chǎng)因招商不足未能如期開業(yè)；
4、商場(chǎng)為了招商而管理混亂，未能如同招商宣傳階段一樣，進(jìn)行功能劃分；
5、商場(chǎng)雖開業(yè)，但配套的電梯、水電、網(wǎng)絡(luò)等不具備，承租者入駐時(shí)發(fā)覺與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。
因此，對(duì)于承租者來說，不應(yīng)一味的看重商場(chǎng)的招商宣傳，更應(yīng)該注意租賃合同里的約定以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如果租賃合同未對(duì)商場(chǎng)可能出現(xiàn)前述五種情況作出違約約定或者退還租金或租賃保證金的約定，則承租者將依照合同法的法理及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行索賠，從索賠的角度以及保護(hù)自己權(quán)益的角度來說，將會(huì)加大自己的訴訟成本。反之，對(duì)于商場(chǎng)出租者而言，如果對(duì)于招商預(yù)期期望過高，而擅自存在夸大宣傳或者過度宣傳，則可能在實(shí)際招商情況不佳之時(shí)，面臨承租人的索賠，甚至是集體訴訟。
二、簽約階段的資信審查問題
所謂資信審查，在此僅指出租人是否有出租的資格，承租人是否具有承租的能力，那么相對(duì)于承租人來說，本人僅提醒有關(guān)如何核實(shí)出租人的出租資格。大型商場(chǎng)，一般開發(fā)商委托物業(yè)代為出租，那么承租人需要注意的是有關(guān)的物業(yè)獲得開發(fā)商的授權(quán)手續(xù)，另一方面，還需要注意關(guān)于出租的商場(chǎng)是否存在出租限制，即是否商場(chǎng)的權(quán)屬是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
5、屬于違法建筑的；
6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
而發(fā)生前述情況下，承租人一般風(fēng)險(xiǎn)較大，且如果后期租賃后需要辦理有關(guān)經(jīng)營證照時(shí)，可能會(huì)遇上阻礙。對(duì)此，在簽訂租賃合同或者意向書時(shí)，需要先核實(shí)是否存在前述情況，尤其承租的成本較高、投資較大時(shí)。但是現(xiàn)實(shí)中，很多農(nóng)村集體用地也有建立商場(chǎng)出租，但是在辦理證照方面，只要村委出具證明，還是不存在辦理的障礙，對(duì)此，需要承租人在簽訂合同時(shí)，核實(shí)是否存在證照辦理的困難，避免承租后無法合法經(jīng)營，對(duì)于違法建筑、或者司法、行政部門查封的房子，承租人承租確實(shí)要三思而后行。
另外，在承租人時(shí)，需要注意承租的商場(chǎng)所在的區(qū)域是否在拆遷范圍內(nèi)，按照深圳的說法就是是否在城市更新范圍內(nèi)，因?yàn)槿绻诓疬w范圍內(nèi)，承租人依舊承租，則投入不宜過大，且在租賃合同中需要詳細(xì)的約定好拆遷發(fā)生時(shí)的補(bǔ)償問題，對(duì)于該點(diǎn)，將在下文進(jìn)一步分析。
三、商鋪?zhàn)赓U合同的約定問題
商鋪的租賃合同，常見的事項(xiàng)除了主體之外，主要是：承租的地點(diǎn)、面積、租金、租金遞增的比例及時(shí)間點(diǎn)、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。
由于事項(xiàng)較多，僅針對(duì)其中上述部分事項(xiàng)進(jìn)行分析。
首先，關(guān)于承租的地點(diǎn)，該事項(xiàng)的約定，一方面涉及約定法院管轄時(shí)的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時(shí)，相對(duì)應(yīng)的違約條款設(shè)計(jì)問題。
其次，關(guān)于租金遞增以及時(shí)間點(diǎn)的問題，這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù)，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計(jì)算基礎(chǔ)。而遞增比例及時(shí)間點(diǎn)，明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對(duì)于承租的投資是否可行作出預(yù)估。
第三，關(guān)于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對(duì)的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等，該點(diǎn)要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計(jì)。
第四，關(guān)于拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋的征收及補(bǔ)償僅針對(duì)房屋的所有權(quán)人，也就是說，一旦承租的店面發(fā)生征收，則國家是不對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模搯栴}將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理，當(dāng)然，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，其中對(duì)房屋所有權(quán)人的征收補(bǔ)償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”
因此，承租人必須與出租人對(duì)可能發(fā)生的征收補(bǔ)償時(shí)如何處理雙方的關(guān)系作出約定，因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件，則租賃合同無法繼續(xù)履行，承租人最好選擇出租人價(jià)值補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等，同時(shí)需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細(xì)及可操作性，則承租人只能依據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行索賠，而實(shí)際損失的舉證證明將比較難，發(fā)生訴訟時(shí)將會(huì)增加自己的舉證成本。
此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。
四、商鋪?zhàn)赓U合同履行過程的糾紛
商鋪?zhàn)赓U過程中，可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡(jiǎn)單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業(yè)的，則物業(yè)買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊讼碛袃?yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然，該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。
然而，實(shí)際履行過程中，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是很難保證的，雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業(yè)價(jià)格，有時(shí)出租人為了變相逼迫承租人搬離，會(huì)故意抬高出售的物業(yè)價(jià)格，對(duì)此，承租人是無可奈何的，甚至，對(duì)于出租人是否真的出售物業(yè)，無法掌控，而承租人在對(duì)商鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對(duì)，還是得看個(gè)案雙方的證據(jù)對(duì)比情況。
對(duì)于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán)，即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同，代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。反過來，對(duì)于承租人來說，必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前，是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系，如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前，則不發(fā)生買賣不破租賃的效果，此時(shí)，承租人遭受損失，則只能向物業(yè)的出賣人追償。
而依據(jù)法律規(guī)定，此時(shí)雙方各有過錯(cuò)的，在各自過錯(cuò)的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說，承租人的部分損失將不會(huì)獲得法院的支持，對(duì)此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實(shí)是債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)的一個(gè)特殊表現(xiàn)，依照法理，物權(quán)具有對(duì)世性，而債權(quán)具有相對(duì)性，兩者相遇時(shí)，物權(quán)無疑優(yōu)先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權(quán)設(shè)置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權(quán)人行使對(duì)物業(yè)的抵押權(quán)，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。
五、有關(guān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、茶水費(fèi)或者飲茶費(fèi)（下稱“轉(zhuǎn)手費(fèi)”）的問題
商鋪由于具有一定的投資價(jià)值，而租賃過程中，可能存在商鋪的轉(zhuǎn)租問題，多數(shù)商鋪出租方均在合同條款中限制承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，而實(shí)際履行中，又經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)隱瞞商鋪出租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的情況，較為常見的就是關(guān)于轉(zhuǎn)租過程發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、茶水費(fèi)或者飲茶費(fèi)的問題，即轉(zhuǎn)租人向次承租人收取的所謂轉(zhuǎn)手費(fèi)。
假設(shè)前述轉(zhuǎn)租行為并非獲得出租人的授權(quán)或者追認(rèn)，則次承租人一旦接手商鋪后，可能面臨出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為的不予認(rèn)可，進(jìn)而解除租賃合同，要求次承租人撤離，那么次承租人是否可以以其與轉(zhuǎn)租人的租賃合同約定進(jìn)而對(duì)抗或者向出租人索賠呢，顯然不行，因?yàn)槲唇?jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為無效，且合同具有相對(duì)性，次承租人的損失只能向轉(zhuǎn)租人追索，而期間的轉(zhuǎn)手費(fèi)在法律上也只能向轉(zhuǎn)租人追償，但是此時(shí)對(duì)次承租人來說，索賠的風(fēng)險(xiǎn)較大，即因?yàn)槠渑c轉(zhuǎn)租人的合同無效而可能導(dǎo)致其過錯(cuò)發(fā)生的損失由其承擔(dān)，而轉(zhuǎn)手費(fèi)是否屬于合同法認(rèn)可的租賃合同內(nèi)容之一，也是存在爭(zhēng)議的，對(duì)此，次承租人在接受轉(zhuǎn)租人的商鋪時(shí)，必須核對(duì)或者拿到出租人授權(quán)或者確認(rèn)轉(zhuǎn)租人有權(quán)轉(zhuǎn)租的文件，否則將需要慎重考慮后果。
六、有關(guān)商鋪?zhàn)赓U期滿的糾紛問題
商鋪?zhàn)赓U期滿，一般是指合同的正常履行完結(jié)，此階段，容易發(fā)生糾紛的是關(guān)于商鋪的添附物（含燈飾、空調(diào)、內(nèi)部加裝的裝修裝飾物等）、辦公物品、證照注銷以及續(xù)約等問題。
首先，關(guān)于商鋪添附物、辦公物品，承租人需要根據(jù)自己的情況，約定好租賃期限屆滿后，是自行拆除添附物并歸自己，還是添附物歸出租人，如果沒有約定的情況下，則容易發(fā)生糾紛，出租人有時(shí)禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真無約定的情況下，依照《民法通則》的規(guī)定，則承租人有權(quán)拆除帶離；如果出租人需要保留的，則需要向承租人支付相應(yīng)的費(fèi)用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，則出租人可拆除，費(fèi)用由承租人承擔(dān)。為此，為避免日后糾紛，盡量約定清楚。
其次，關(guān)于證照注銷的問題，很多時(shí)候租賃商鋪的承租人需要辦理營業(yè)執(zhí)照，而根據(jù)工商登記有關(guān)規(guī)定，同一個(gè)地點(diǎn)僅能注冊(cè)一個(gè)商事主體，因此，如果租賃合同屆滿后，承租人沒有變更或注銷以商鋪為工商登記的地址，則出租人再行出租商鋪將會(huì)遇到一定的阻礙，尤其是新的承租人需要以該商鋪?zhàn)?cè)營業(yè)執(zhí)照時(shí)。對(duì)于該問題，理應(yīng)在租賃合同中進(jìn)行明確的約定。
對(duì)于租賃期滿后的續(xù)約問題，依照法律規(guī)定，超過六個(gè)月的租賃合同，應(yīng)該簽訂書面的協(xié)議，否則將視為無定期的租賃合同，雙方將有權(quán)隨時(shí)解除合同，但是需要通知對(duì)方并給對(duì)方合理的準(zhǔn)備時(shí)間。因此，對(duì)于承租人來說，一旦租賃合同期滿，仍需要繼續(xù)租賃的，則應(yīng)該與出租人及時(shí)續(xù)簽合同，而對(duì)于出租人來說，租賃合同期滿繼續(xù)收取租金而未簽訂租賃合同的，其行為依舊受制于原租賃合同的部分約定，包括租金、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
商鋪?zhàn)赓U屬于租賃合同其中一種常見的類型，而涉及的問題，其實(shí)很多，本文考慮篇幅僅摘取部分情況進(jìn)行分析，具體的糾紛發(fā)生時(shí)，還是需要以商鋪?zhàn)赓U合同的約定、雙方的主體情況、有關(guān)的租金繳納票據(jù)等來綜合分析，方有利于維護(hù)一方的權(quán)益。另外，作為資金投入較大的承租人，可以在簽訂租賃合同或者選擇租賃場(chǎng)所時(shí)委托律師陪同，這樣可以最大限度的從雙方的約定上降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，而陪同的律師由于了解整個(gè)交易過程及租賃合同的條款設(shè)計(jì)，將在發(fā)生糾紛且前述承租人委托律師時(shí)更加清晰如何去處理該糾紛。
以上分析僅供各位讀者參閱，如有不足之處，請(qǐng)不吝指出。
