淺議農(nóng)村房屋買賣合同效力

內(nèi)容提要：近年來，我國農(nóng)村居民與本集體經(jīng)濟組織外人員(包括城市市民和外村農(nóng)民)之間的房屋買賣行為日益活躍，隨著城市化進程的加快及民房拆遷補償?shù)膭≡觯纱硕a(chǎn)生的糾紛也呈井噴狀態(tài)。在農(nóng)村集體所有土地向國有土地轉(zhuǎn)變的過程中，房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的歸屬成為焦點。從介紹、評價司法實踐中的觀點出發(fā)，結(jié)合具體法律條文和民法債權(quán)、物權(quán)原理，對農(nóng)村土地集體所有權(quán)制度下宅基地使用權(quán)變動的原因、規(guī)則及農(nóng)村私房買賣中各方當事人的真實意思表示進行分析，應將農(nóng)村集體土地所有權(quán)變動過程中的農(nóng)村私房買賣作為效力待定的民事法律行為處理。

關鍵詞：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 農(nóng)村房屋買賣合同 合同效力

一、問題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀要的形式作出了相應的規(guī)定，均認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效[1][2]，但實踐中執(zhí)行效果不理想。

由于城市市民到農(nóng)村購房已經(jīng)是較為普遍的社會現(xiàn)象，因此此類糾紛的解決具有重要的社會意義。首先，由于農(nóng)村土地是眾多農(nóng)村人口的生存保障，土地制度構(gòu)成農(nóng)村社會制度的基礎，若糾紛解決不好，導致當事人之間的矛盾升級，將會害及農(nóng)村社會的穩(wěn)定。其次，此類糾紛事關我國集體所有權(quán)土地制度與公平市場交易秩序，弱勢農(nóng)民的利益和市場交易秩序都是法律重點保護的對象，二者在一定程度上是相互沖突的，對二者的價值如何均等地予以考慮、衡量，于法律理論、實踐都是一種考驗。

我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項即轉(zhuǎn)化為國家所有。基于上述土地所有權(quán)制度，對于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容違反法律強制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎，采我國合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當事人真實意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動過程相結(jié)合，在動態(tài)中確定權(quán)利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。

本文將從法解釋論的角度出發(fā)，結(jié)合有關現(xiàn)行法律規(guī)范和農(nóng)村的實際情況進行分析，重點解決以下問題：宅基地上房屋買賣合同是否因違反土地管理法的規(guī)定而歸于無效?如果合同無效法律效果又是什么?認為合同有效說的理論依據(jù)何在?有無可能在現(xiàn)行法律的框架內(nèi)作出一種合理的裁判，既平衡買賣雙方的利益，又不產(chǎn)生法律邏輯上的矛盾?

二、關于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關的法律法規(guī)及評析

目前，我國關于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

從六十二條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應是允許的。

4、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。