商品房陷阱12：商品房預(yù)售合同中的那些霸

1.雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第二十八條系格式條款，免除了被告應(yīng)賠償原告合理損失的違約責(zé)任，被告未舉證證明其已對該條約定向原告履行了提示或說明義務(wù)，故該約定不成為合同內(nèi)容。

2. 本案爭議的焦點(diǎn)在于雙方《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款第二十六條中關(guān)于轉(zhuǎn)移車位的條款是否構(gòu)成法律規(guī)定的格式條款無效之情形。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。提供格式條款一方不合理地免除或者減輕被申請人責(zé)任、加重申請人責(zé)任、限制申請人主要權(quán)利的格式條款無效。

3. 原告主張補(bǔ)充協(xié)議第四條系格式條款，被告認(rèn)為整個補(bǔ)充協(xié)議系雙方協(xié)商的結(jié)果，不是格式條款，就此本院采納被告意見，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容不多，原告完全能逐條看明白，并沒有理由認(rèn)為該補(bǔ)充協(xié)議為格式條款。

4. 原告主張《房屋委托經(jīng)營管理合同》中3-3條、5-1-2條、12-8條為格式條款且無效；對此，本院認(rèn)為，涉案商鋪乃至整棟樓宇的招商前景和經(jīng)營預(yù)期，需結(jié)合所在地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、公建配套、人口密度等諸多現(xiàn)實(shí)因素加以綜合考量，這些現(xiàn)實(shí)因素絕非遠(yuǎn)景規(guī)劃所能替代。事實(shí)上，此等情形恰是購房者在“售后包租”這一商業(yè)模式中需正視的風(fēng)險。從此意義上說，原告自愿以上述商業(yè)模式購買商鋪并簽訂合同的行為，屬于自甘風(fēng)險。其中3-3條的約定內(nèi)容說明原告對于包含199室在內(nèi)的繡云里項(xiàng)目整體統(tǒng)一運(yùn)營是明知的，3-3條、5-1-2條、12-8條確實(shí)為格式條款，但該些條款并不存在無效情形，原告主張上述條款無效，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

5. 《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款一第十二條第（二）款，該條款系涉案商品房預(yù)售合同中的送達(dá)效力條款，由被告制作并向業(yè)主提供，具有格式條款的屬性，該條款直接影響被告按合同約定的時間和條件交付房屋的主要義務(wù)，雖然在該補(bǔ)充條款一的首部明確“……買受人確認(rèn)本補(bǔ)充條款非格式條款，確認(rèn)在簽約前出賣人已向其充分解釋和說明法律含義及后果?！?，但原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》是被告為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的合同，被告未能舉證證明其在訂立合同時就該合同條款與兩原告進(jìn)行過磋商或進(jìn)行特別提示，系無效的格式條款。

根據(jù)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。#購房、裝修中會遇到哪些不公平格式條款?##商品房陷阱#