商品房陷阱12：商品房預售合同中的那些霸

1.雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》補充條款一第二十八條系格式條款，免除了被告應賠償原告合理損失的違約責任，被告未舉證證明其已對該條約定向原告履行了提示或說明義務，故該約定不成為合同內(nèi)容。

2. 本案爭議的焦點在于雙方《商品房預售合同》補充條款第二十六條中關(guān)于轉(zhuǎn)移車位的條款是否構(gòu)成法律規(guī)定的格式條款無效之情形。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。提供格式條款一方不合理地免除或者減輕被申請人責任、加重申請人責任、限制申請人主要權(quán)利的格式條款無效。

3. 原告主張補充協(xié)議第四條系格式條款，被告認為整個補充協(xié)議系雙方協(xié)商的結(jié)果，不是格式條款，就此本院采納被告意見，該補充協(xié)議的內(nèi)容不多，原告完全能逐條看明白，并沒有理由認為該補充協(xié)議為格式條款。

4. 原告主張《房屋委托經(jīng)營管理合同》中3-3條、5-1-2條、12-8條為格式條款且無效；對此，本院認為，涉案商鋪乃至整棟樓宇的招商前景和經(jīng)營預期，需結(jié)合所在地產(chǎn)業(yè)基礎、公建配套、人口密度等諸多現(xiàn)實因素加以綜合考量，這些現(xiàn)實因素絕非遠景規(guī)劃所能替代。事實上，此等情形恰是購房者在“售后包租”這一商業(yè)模式中需正視的風險。從此意義上說，原告自愿以上述商業(yè)模式購買商鋪并簽訂合同的行為，屬于自甘風險。其中3-3條的約定內(nèi)容說明原告對于包含199室在內(nèi)的繡云里項目整體統(tǒng)一運營是明知的，3-3條、5-1-2條、12-8條確實為格式條款，但該些條款并不存在無效情形，原告主張上述條款無效，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

5. 《上海市商品房預售合同》補充條款一第十二條第（二）款，該條款系涉案商品房預售合同中的送達效力條款，由被告制作并向業(yè)主提供，具有格式條款的屬性，該條款直接影響被告按合同約定的時間和條件交付房屋的主要義務，雖然在該補充條款一的首部明確“……買受人確認本補充條款非格式條款，確認在簽約前出賣人已向其充分解釋和說明法律含義及后果。”，但原、被告簽訂的《上海市商品房預售合同》是被告為了重復使用而預先擬定的合同，被告未能舉證證明其在訂立合同時就該合同條款與兩原告進行過磋商或進行特別提示，系無效的格式條款。

根據(jù)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。#購房、裝修中會遇到哪些不公平格式條款?##商品房陷阱#